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Calculadora de financiamento: SAC ou Price

Informe o valor do imóvel (ou do bem), a entrada, a taxa e o prazo. A calculadora compara os dois sistemas de amortização lado a lado e monta a tabela mês a mês — tudo no seu navegador, sem enviar nenhum dado.

Atualizado em

SAC ou Price: qual escolher?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e cai todos os meses. No Price (Tabela Price), a parcela é fixa do primeiro ao último mês. Como no SAC o saldo devedor diminui mais rápido, sobra menos dívida acumulando juros — e o total de juros pagos é sempre menor para a mesma taxa e o mesmo prazo.

Regra prática: se a primeira parcela do SAC cabe no seu orçamento, ele tende a sair mais barato no total. O Price entra em cena quando a renda está no limite da aprovação: como os bancos limitam a parcela a uma fração da renda mensal, a parcela inicial menor do Price permite financiar um valor maior — em troca de pagar bem mais juros ao longo do contrato.

Como funciona a tabela SAC

No SAC, a amortização é constante: o valor financiado dividido pelo número de meses. Financiando R$ 240.000 em 360 meses, a dívida cai R$ 666,67 todo mês, sem exceção. Os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor que ainda resta:

parcela do mês = (valor financiado ÷ n) + saldo devedor × taxa mensal

Como o saldo encolhe a cada mês, os juros encolhem junto — e a parcela também. A primeira parcela é a mais pesada; a última é pouco mais que a amortização pura. Esse desenho acelera a queda do saldo devedor, o que também barateia uma eventual quitação antecipada.

Como funciona a tabela Price

No Price, a parcela é calculada de uma vez para ser idêntica em todos os meses:

parcela = valor financiado × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

onde i é a taxa mensal e n o número de meses. O que muda por dentro é a composição: nos primeiros anos, a maior parte da parcela é juros e só uma fatia pequena amortiza a dívida. Perto do fim, a lógica se inverte. Por isso, quem financia pelo Price e olha o saldo devedor depois de cinco anos costuma se assustar: ele caiu bem menos do que a soma das parcelas pagas. A conversão da taxa anual para mensal usa juros compostos — (1 + taxa anual)^(1/12) − 1 — como explica a calculadora de juros compostos.

Quanto de juros você paga em 30 anos

Um exemplo redondo, o mesmo que vem pré-preenchido no formulário: imóvel de R$ 300.000, entrada de R$ 60.000 — ou seja, R$ 240.000 financiados a 11% ao ano (cerca de 0,87% ao mês) por 30 anos (360 meses):

  • SAC: primeira parcela de aproximadamente R$ 2.763, última de R$ 672. Juros totais de cerca de R$ 378 mil; total pago perto de R$ 618 mil.
  • Price: parcela fixa de aproximadamente R$ 2.192. Juros totais de cerca de R$ 549 mil; total pago perto de R$ 789 mil.

Nos dois sistemas, os juros superam o próprio valor financiado — e no Price a diferença passa de R$ 170 mil em relação ao SAC. Dois movimentos derrubam esses números: reduzir o prazo e amortizar antecipadamente (no financiamento imobiliário, inclusive com o saldo do FGTS — veja a calculadora de FGTS). E lembre: esses valores não incluem seguros nem TR, então a conta real é ainda maior. Compare o CET entre bancos no ranking de menores taxas de financiamento imobiliário.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre SAC e Price?

No SAC, a amortização (parte que abate a dívida) é fixa e a parcela diminui todo mês. No Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas nos primeiros anos quase tudo vai para juros. Para o mesmo valor, taxa e prazo, o SAC sempre paga menos juros no total.

Por que a primeira parcela do SAC é mais alta que a do Price?

Porque o SAC amortiza mais desde o começo: a parcela inicial soma a amortização cheia (valor financiado dividido pelo prazo) aos juros sobre o saldo total. Em troca, a parcela cai mês a mês — a última costuma ser uma fração pequena da primeira.

O que são os seguros MIP e DFI?

São seguros obrigatórios nos financiamentos imobiliários: o MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor se o titular falecer ou ficar inválido, e o DFI (Danos Físicos do Imóvel) cobre danos à construção. Eles entram na prestação real e não estão incluídos nesta simulação.

O que é o CET e por que ele é maior que a taxa de juros?

CET é o Custo Efetivo Total: a taxa de juros somada aos seguros obrigatórios, tarifas e demais encargos do contrato. Por lei, o banco precisa informar o CET antes da assinatura — é ele, e não a taxa "de vitrine", que deve ser usado para comparar propostas.

Vale a pena amortizar o financiamento antes do prazo?

Quase sempre sim, principalmente no início do contrato, quando o saldo devedor é alto. A quitação antecipada com redução proporcional dos juros é direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor. No financiamento imobiliário, o saldo do FGTS pode ser usado para amortizar — simule na calculadora de FGTS.